Association de la construction du Québec

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Conseils juridiques

Compte tenu des mesures imposées par la Direction de la santé publique au Québec et au Canada, le combat contre la pandémie de la COVID-19 aura des répercussions importantes sur l’exécution des contrats au Québec. Notre service juridique a préparé une série de questions et de réponses pour vous guider.

  • La pandémie de la COVID-19 est un événement d’une telle envergure et d’une telle rareté qu’il pourrait être qualifié de force majeure, s’il était imprévisible au moment de la formation du contrat et s’il a rendu l’exécution du contrat absolument impossible.

    Il est essentiel de vérifier les termes prévus à votre contrat. La plupart des contrats de construction prévoient des dispositions spécifiques quant aux issues en cas de force majeure ou tout autre synonyme qui lui est assimilable. Nous recommandons fortement aux entreprises d’être proactives et d’analyser leurs contrats afin de connaître leurs obligations et les conséquences de la survenance d’un tel événement.

    Pour les travaux qui seront suspendus, l’impact ne sera pas le même d’un projet à l’autre.

    • À titre d’entrepreneur général, il est probable que vous ayez à transmettre un avis au responsable du projet ou au propriétaire;
    • À titre de sous-traitant, il est probable que vous ayez à transmettre un avis à l’entrepreneur général.

    En l’absence d’une clause du contrat à l’effet contraire, un événement assimilable à un cas fortuit ou de force majeure peut exonérer l’entrepreneur de sa responsabilité pour retard dans l’exécution du contrat ou une résiliation intégrale du contrat. Il s’agit d’une analyse très factuelle au cas par cas, en application des dispositions du Code civil du Québec, lequel exige la rencontre des critères d’imprévisibilité, d’irrésistibilité et d’extériorité.

    Exemples de clauses de force majeure prévues aux contrats fréquemment utilisés dans l’industrie de la construction :

    Contrat CCDC 2 (version 2008) et ACC 1

    (Les clauses sont les mêmes dans chacun des contrats, mais les délais sont différents).

    Nous attirons votre attention sur la clause 6.5.2 de chaque contrat. 

    6.5.2 Si l’entrepreneur (ou le sous-traitant ACC1) ne peut exécuter l’ouvrage dans le délai prévu en raison d’une ordonnance de suspension de travaux émise par un tribunal ou une administration publique compétente et pourvu que cette ordonnance n’ait pas été rendue par suite d’une action ou d’une faute de l’entrepreneur ou de toute personne employée ou engagée par lui, directement ou indirectement, le délai d’exécution du contrat doit être prolongé d’une période de temps raisonnable dont le professionnel décide en consultation avec l’entrepreneur, et ce dernier doit être remboursé par le maître de l’ouvrage des frais qu’il a raisonnablement encourus en raison de ce retard.

    6.5.4 Aucune prolongation pour cause de retard ne peut être consentie à moins qu’une demande n’en soit faite par avis écrit au professionnel dans les 10 jours ouvrables à compter du commencement du retard. Dans le cas d’un motif de nature continue, cependant, la présentation d’un seul avis écrit suffit.

    7.2.2 Si les travaux sont suspendus ou arrêtés de quelque façon pour une période de 20 jours ouvrables ou plus en vertu d’une ordonnance de suspension de travaux émise par un tribunal ou une administration publique compétente et pourvu que cette ordonnance n’ait pas été rendue par suite d’une action ou d’une faute de l’entrepreneur ou de toute personne employée ou engagée directement ou indirectement par lui, l’entrepreneur peut, sans préjudice de tout autre droit ou recours qu’il peut avoir, résilier le contrat, en donnant un avis écrit au maître de l’ouvrage à cet effet.

    Dans ce contrat, il y est énoncé que la suspension des travaux à la suite de l’émission d’une ordonnance d’une administration publique donne ouverture non seulement à la prolongation du délai de réalisation des travaux, mais également au droit de l’entrepreneur et du sous-traitant respectivement, d’être remboursés pour les frais raisonnables encourus en raison du retard occasionné par la suspension.  Ainsi, il est permis de croire qu’à la suite de l’émission d’une ordonnance comme celle communiquée par le gouvernement le 23 mars 2020, le retard entraîné serait non seulement excusable, mais aussi compensable.

    Ensuite, nous portons à votre attention l’article 6.5.4 de chaque contrat qui prescrit une exigence d’avis à être transmis pour que l’entrepreneur, d’une part, et le sous-traitant, d’autre part, puissent être en mesure d’obtenir la prolongation du temps alloué pour la réalisation du contrat à laquelle l’ordonnance de suspension des travaux pourrait donner ouverture. 

    Vous constaterez que les deux dispositions sont bien coordonnées en ce que le délai d’avis alloué au sous-traitant pour donner avis est de 7 jours et celui dont dispose l’entrepreneur général pour faire de même est de 10 jours.

    Finalement, nous vous soulignons l’existence des dispositions de l’article 7.2.2 dans chaque contrat.  Aux termes de ces dispositions, il est permis d’argumenter que l’entrepreneur, d’une part, et le sous-traitant, d’autre part, auraient droit de résilier leur contrat si la suspension des travaux résultant de l’ordonnance de l’autorité publique se prolongeait sur plus de 20 jours ouvrables.

    Contrats publics

    Voici quelques exemples de clauses contractuelles observées dans différents documents d’appels d’offres publiés sur le SÉAO pour des projets publics toujours ouverts pour soumission.

    Mauricie-Bois-Francs
    Exemple tiré des conditions contractuelles d’un projet de la SQI

    8.0 DÉLAI DE RÉALISATION DES TRAVAUX Le délai de réalisation des travaux est celui indiqué aux Instructions complémentaires et constitue une considération essentielle du contrat. Ce délai se calcule à compter de la date d’autorisation de débuter les travaux jusqu’à la réception avec réserves de l’ensemble des travaux prévus au contrat. L’Entrepreneur ne doit pas commencer les travaux avant d’en avoir reçu l’autorisation écrite.

    Si l’Entrepreneur juge qu’un événement ou une situation hors de son contrôle provoquera un retard dans l’achèvement des travaux faisant l’objet du contrat, il est tenu, dans les 20 jours qui suivent le commencement de cet événement ou la découverte de cette situation, d’aviser par écrit la Société de la nature, de la cause et des conséquences prévues de cet événement ou de cette situation. En outre, l’Entrepreneur doit expliquer comment un tel événement ou une telle situation affecte le cheminement critique des travaux du projet prévu à son calendrier d’exécution des travaux, auquel cas l’Entrepreneur doit le mettre à jour. Si la Société considère que ledit événement ou ladite situation justifie une prolongation du délai de réalisation des travaux, elle en avise par écrit l’Entrepreneur et lui indique le nombre de jours de prolongation sans pour autant se prononcer sur quelque coût que ce soit.

    Le défaut de l’Entrepreneur d’aviser la Société conformément au paragraphe qui précède constitue une renonciation définitive de sa part à invoquer un tel événement ou une telle situation et aucune prolongation du délai de réalisation des travaux ne lui sera accordée, ni quelque compensation à l’égard de ce délai ou du prolongement de son calendrier d’exécution des travaux.

    Pour informations supplémentaires concernant la SQI, consultez le communiqué émis le 25 mars 2020. 

    Vous pourrez constater que la SQI ne renonce en rien à ses privilèges contractuels. Vous devez donc demeurer très prudents.

    Saguenay / Estrie
    Exemple tiré des conditions générales de projets publiés par des commissions scolaires

    36. SUSPENSION DES TRAVAUX Le responsable des travaux peut ordonner la suspension des travaux chaque fois qu’il le juge nécessaire et il doit confirmer cette décision par écrit à l’Entrepreneur dans les meilleurs délais.

    Dans le cas de suspension, il est convenu que l’Entrepreneur est tenu de respecter les obligations qui lui incombent en vertu de l’article 18.

    (…)

    38. PROLONGATION DES DÉLAIS D’EXÉCUTION L’Entrepreneur peut avoir droit à une prolongation du délai d’exécution qui n’est pas supérieure au temps d’interruption, lorsque les travaux sont retardés par suite d’un acte du Propriétaire ou de son représentant, d’un autre entrepreneur ou de ses employés, d’une ordonnance d’un tribunal ou autre administration publique rendue pour une cause non imputable à l’Entrepreneur ou à son représentant, d’un cas de force majeure. Toute prolongation du délai doit cependant faire l’objet d’une autorisation écrite du Propriétaire sur demande à cette fin adressée au responsable des travaux, avec copie au Propriétaire.

    Dans ces cas de figure, un avis écrit est requis.

    Laval-Laurentides / Bas-Saint-Laurent / Gaspésie /Les Îles
    Exemple tiré des conditions générales de projets publiés par des commissions scolaires

    0.04 Généralités

    0.04.01 Dates et délais

    a) De rigueur

    Toutes les échéances indiquées dans le Contrat sont de rigueur à moins d’indication contraire dans le texte. Une prolongation ou une modification au Contrat, à moins d’une indication claire à cet effet, ne peut constituer une renonciation à ce qui précède.

    b) Calcul

    Lors du calcul d’un délai, les règles suivantes s’appliquent :

    i) lorsque le délai est exprimé en jours, le jour qui marque le point de départ n’est pas compté, mais celui qui marque l’échéance ou la date limite du délai l’est;

    ii) les jours non ouvrables sont comptés; cependant, lorsque la date d’échéance ou la date limite est un jour non ouvrable (samedi, dimanche ou un jour férié au sens de la Loi d’interprétation (RLRQ, c. I-16)), celle-ci est reportée au premier jour ouvrable suivant; et

    iii) le terme « mois », lorsqu’il est utilisé dans le Contrat, désigne les mois du calendrier. Si le Contrat fait référence à une date spécifique qui n’est pas un jour ouvrable, l’échéance est reportée au premier jour ouvrable suivant la date spécifique.

    c) Reports

    Si la date limite ou l’échéance prévue pour l’exécution d’une obligation au Contrat est retardée en raison :

    i) d’un défaut par l’une des PARTIES dans l’exécution de ses obligations au Contrat;

    ii) d’un cas de force majeure; ou

    iii) d’un amendement au Contrat; ou

    iv) de tout autre facteur hors du contrôle de la PARTIE à qui incombe l’obligation; cette date limite ou échéance est alors reportée du nombre de jours correspondant au retard occasionné par les causes ou événements mentionnés précédemment pour la PARTIE qui n’est pas en défaut. Le présent report ne vise aucunement à accorder un délai supplémentaire pour une PARTIE en défaut.

    d) Demande

    Aucune prolongation pour cause de retard ne peut être consentie à moins qu’une demande n’en soit faite promptement par écrit au Chargé de Projet au plus tard dans les DIX (10) jours ouvrables à compter du commencement du retard; dans le cas d’un motif de nature continue, la présentation d’une demande unique suffit.

    (…)

    2.03 Ajustement

    2.03.01 Règle

    Il est interdit à L’ENTREPRENEUR de demander un ajustement du prix du Contrat dans les cas suivants :

    a) lorsqu’il se produit un retard ou un arrêt dans les Travaux ou pour tout coût additionnel attribuable au non-respect par l’ENTREPRENEUR, ses employés, mandataires, Sous-Contractants et fournisseurs d’une disposition de toute Loi ou règlement relatif à la santé ou à la sécurité du travail;

    b) un manquement d’un Sous-Contractant ou son remplacement suite au non redressement de ce manquement;

    c) l’insolvabilité ou la cession de biens ou la faillite d’un Sous-Contractant et son remplacement;

    d) lorsque l’ENTREPRENEUR néglige de signaler des défauts ou des déficiences au regard des travaux des autres entrepreneurs ayant un impact sur ses Travaux en temps opportun;

    e) en cas de force majeure.

    Dans les autres cas, l’ajustement à la hausse ou à la baisse du prix du Contrat est admis, au cas par cas, sujet aux modalités qui suivent.

    Dans ces cas de figure, un avis de retard est exigé afin de prolonger les délais prévus pour l’exécution des travaux, mais aucune compensation ne semble permise en cas de suspension des travaux due à un cas de force majeure.

    Nous remercions Me Jasmin Lefebvre, de Miller Thomson pour sa contribution quant aux dispositions  particulières des contrats CCDC 2 et ACC 1.

  • Dans la majorité des cas, ne constitue pas un cas de force majeure, le simple fait que la réalisation des travaux s’avérera plus difficile ou plus onéreuse, par exemple le fait de devoir embaucher des travailleurs ou de commander du matériel.

    Cependant, il est essentiel d’analyser les clauses de votre contrat afin de voir si elles vous donnent le droit de renégocier certains termes et de déterminer si votre cocontractant est en mesure d’exécuter ses propres obligations, puisque s’il n’est pas en mesure de le faire, vous pourrez refuser dans la même mesure, d’exécuter vos obligations interreliées.

  • Depuis le 25 mars, de nombreuses entreprises de la construction ont cessé leurs activités sur les chantiers. Cependant, une série d’exceptions prévues au décret de la Direction de la santé publique permettent à certaines d’entre elles de maintenir des activités prioritaires.

    Ne sont pas autorisés, les travaux préparatoires (exemple : lavabos, pancartes, etc.) afin de mettre en place les mesures préventives de santé et sécurité prévues par le Guide COVID-19 – Chantiers de construction de la CNESST, dont les travaux ne sont pas définis comme étant prioritaires (voir la liste ci-dessous), en prévision de leur réouverture éventuelle.

    Maintien d’activités minimales au sein de vos entreprises

    Tout d’abord, il est permis de maintenir des opérations minimales requises pour assurer la reprise des activités des entreprises œuvrant dans les services non prioritaires, à l’exclusion des commerces.

    Également sont autorisés les travaux suivants :

    Secteur de la construction

    • Firmes de construction pour réparations d’urgence ou pour fins de sécurité
    • Électriciens et plombiers et autres corps de métiers pour des services d’urgence
    • Équipements de location
    • Aménagement et entretien paysagers (incluant pépinières, centres jardin et commerces de piscines)
    • Construction et rénovation d’habitations résidentielles, pour tout immeuble où la prise de possession d’une unité résidentielle doit avoir lieu au plus tard le 31 juillet 2020, incluant la fourniture de biens et de services pouvant être requis aux fins de ces travaux, dont la fourniture de services par les courtiers immobiliers, les arpenteurs-géomètres, les inspecteurs, les évaluateurs en bâtiment et les évaluateurs agréés.

    Services de maintenance et d’entretien des édifices et autres bâtiments

    • Firmes de nettoyage, d’entretien ménager et de gestion parasitaire
    • Firmes liées à la maintenance des édifices (ascenseurs, ventilation, alarme, etc.)
    • Firmes de maintenance et de réparation d’électroménagers

    Maintenance et opérations des infrastructures stratégiques

    • Production, approvisionnement, transport et distribution d’énergie (hydroélectricité, énergies fossiles, éolien, biomasse)
    • Maintien en bon état de fonctionnement des infrastructures publiques essentielles (ponts, édifices municipaux, etc.)
    • Construction, entretien et maintien des activités essentielles liées notamment à des infrastructures publiques et privées pouvant comporter un risque pour la santé et la sécurité publiques (barrage privé, gestion de matières dangereuses et radioactives, etc.)
    • Services sanitaires et chaîne d’approvisionnement (exemple : usine de traitement des eaux)
    • Ressources informatiques (sécurité, entretien, besoins urgents liés à la situation)
    • Centres de données

    Activités manufacturières prioritaires

    • Production de biens alimentaires (exemples : entreprises agricoles, incluant la construction et la rénovation de bâtiments agricoles, transformation alimentaire, breuvage, abattoirs, production maraîchère et horticole, pêche et aquaculture commerciale)
    • Production des intrants nécessaires aux secteurs prioritaires
    • Industrie des produits du bois et travaux sylvicoles
    • Fabrication des instruments médicaux
    • Fabrication de produits chimiques
    • Fabrication de produits sanitaires
    • Fabrication de composantes de microélectronique
    • Complexes industriels (notamment le secteur de l’aluminium) doivent réduire au minimum leurs activités
    • Fabrication et entretien pour le secteur de la défense
    • Activités d’exploitation minière

    SERVICES PRIORITAIRES MAINTENUS – GAZETTE OFFICIELLE DU QUÉBEC

    SERVICES ET ACTIVITÉS PRIORITAIRES – GOUVERNEMENT DU QUÉBEC 

  • Oui, le décret ordonnant la suspension des activités non essentielles a été adopté en vertu de la Loi sur la santé publique laquelle prévoit que le contrevenant s’expose à une amende de 1 000 $ à 6 000 $, laquelle, en cas de récidive, est portée au double. Ainsi, l’amende peut être rapidement très importante si la contravention se poursuit sur plusieurs jours. Par ailleurs, des amendes peuvent être imposées en vertu de la Loi sur la santé et la sécurité du travail1.

    Par ailleurs, d’autres conséquences sont possibles :

    • Des constats d’infraction peuvent être émis, et même, dans certaines circonstances, la mise en état d’arrestation des employés en position d’autorité, en vertu du Code de procédure pénale2 et du Code criminel;
    • Responsabilité personnelle des administrateurs et dirigeants de sociétés par actions en raison de leur devoir d’agir avec soin, diligence et compétence dans le cadre de leurs prises de décisions3;
    • Responsabilité criminelle en vertu du Code criminel de l’entreprise ayant fait défaut de prendre les mesures voulues pour éviter que des blessures corporelles ne résultent de l’accomplissement d’un travail ou de l’exécution d’une tâche4.
    •  

    VOIR LES DÉTAILS SUR LES ACTIVITÉS PERMISES 

    1 Articles 51, 236, 237 de la Loi sur la santé et la sécurité du travail
    2 Article 75 du Code de procédure pénale
    3 Article 119 de la Loi sur les sociétés par actions, articles 322 et 2138 du Code civil du Québec et article 122 de la Loi canadienne sur les sociétés par actions
    4 Articles 217.1 et 219 à 221 du Code criminel

  • La réponse est oui :

    • Une entreprise, un de ses administrateurs, un actionnaire1, une entreprise liée, un associé ou un dirigeant lié qui est déclaré coupable, en vertu d’un jugement définitif, de l’une ou l’autre des infractions prévues à l’annexe I est inadmissible aux contrats publics pour une durée de cinq ans à compter du moment où cette déclaration est consignée au Registre des entreprises non admissibles aux contrats publics (RENA)2;
    • L’AMP peut refuser à une entreprise de lui accorder ou de lui renouveler une autorisation ou révoquer une autorisation si elle ne satisfait pas aux exigences élevées d’intégrité auxquelles le public est en droit de s’attendre d’une partie à un contrat public ou à un sous-contrat public3;
      • L’intégrité de l’entreprise, celle de ses administrateurs, de ses associés, de ses dirigeants ou de ses actionnaires et celle des autres personnes ou entités qui en ont, directement ou indirectement, le contrôle juridique ou de facto, peut être examinée. À cette fin, l’AMP peut considérer divers éléments énumérés audit article dont notamment le fait que l’entreprise ait été déclarée coupable ou ait été poursuivie, au cours des cinq années précédentes, à l’égard d’une des infractions visées à l’annexe I4;
      • Parmi les infractions énumérées à l’annexe I, on y retrouve les infractions précédemment mentionnées relatives aux dispositions portant sur la négligence criminelle contenue au Code criminel plus précisément celles visées par les articles 220 et 221, le fait de causer la mort par négligence criminelle dans le cadre d’affaires commerciales, professionnelles, industrielles ou financières et le fait de causer des lésions corporelles par négligence criminelle dans le cadre d’affaires commerciales, professionnelles, industrielles ou financières.

    En considération de ce qui précède, advenant l’émission d’un constat d’infraction à l’égard de votre entreprise découlant du non-respect du décret ordonnant la suspension des activités non essentielles, et de la décision qui sera rendue, il pourrait y avoir des conséquences sur l’autorisation de contracter de votre entreprise émise par l’AMP. Nous vous invitons donc à consulter un avocat dès la réception d’un tel constat pour vous conseiller quant aux implications qu’un tel constat pourrait avoir sur l’autorisation de contracter de votre entreprise émise par l’AMP, et à l’obligation de l’entreprise d’aviser, le cas échéant, l’AMP de toute modification relative aux renseignements déjà transmis prévus par règlement de l’AMP5.

    1 La personne qui détient des actions de son capital-actions qui lui confèrent au moins 50 % des droits de vote pouvant être exercés en toutes circonstances rattachées aux actions de la personne morale.
    2 Articles 21.1 et 21.20 Loi sur les contrats des organismes publics
    3 Article 21.27 Loi sur les contrats des organismes publics
    4 Article 21.28 Loi sur les contrats des organismes publics
    5 Article 21.40 Loi sur les contrats des organismes publics : L’entreprise autorisée doit aviser l’Autorité des marchés publics de toute modification relative aux renseignements déjà transmis dans les délais prévus par règlement de l’Autorité.

  • En vertu de l’article 62.0.1 de la Loi sur le bâtiment : « La Régie peut refuser de délivrer une licence lorsque la délivrance est contraire à l’intérêt public, notamment parce que la personne ou, dans le cas d’une société ou d’une personne morale, elle-même ou l’un de ses dirigeants est incapable d’établir qu’il est de bonnes mœurs et qu’il peut exercer avec compétence et probité ses activités d’entrepreneur compte tenu de comportements antérieurs. »

    Compte tenu de la nature des ordonnances émises par les autorités publiques, la Régie du bâtiment du Québec pourrait selon les circonstances, sur la base de l’article 62.0.1, suspendre ou annuler une licence en raison du non-respect desdites ordonnances.

    VOIR LES DÉTAILS SUR LES ACTIVITÉS PERMISES 

  • Il est essentiel de vérifier les termes prévus à vos contrats. Si aucune clause n’est prévue à cet effet, un client peut résilier un contrat unilatéralement sans aucun préavis, et ce, même lorsque l’exécution des travaux a été débutée, sans motif. Évidemment, ce dernier devra payer les frais et dépenses actuels, les travaux déjà exécutés et la valeur des biens fournis lorsque le client peut les avoir et les utiliser. L’entrepreneur devra quant à lui restituer les avances reçues qui excèdent les frais auxquels il a droit. L’entrepreneur pourrait réclamer le paiement de tout autre préjudice qu’il aurait pu subir par la résiliation, lequel, règle générale, ne comprend pas la perte de profit et est interprété de façon restrictive.

  • Le 24 mars 2020, la ministre de la Justice et procureure générale du Québec a annoncé la suspension de certains délais en matière de justice pénale.

    Ainsi, à l’exception des affaires jugées urgentes par les tribunaux, sont suspendus jusqu’à l’expiration de la période de la déclaration d’état d’urgence sanitaire, les délais suivants prévus au Code de procédure pénale (chapitre C 25.1), entre autres :

    • Pour transmettre un plaidoyer à la suite de la signification d’un constat d’infraction (article 160)
    • Pour produire une demande de rétractation d’un jugement rendu par défaut (article 252)
    • Pour payer une somme due au percepteur (article 322).

    La suspension des délais sera en vigueur pour toute la durée de l’état d’urgence sanitaire. Cela signifie que les délais sont figés pendant cette période et recommenceront à courir lorsque l’état d’urgence sanitaire sera levé.

    Cependant, et malgré la suspension des délais susmentionnés, nous vous recommandons fortement de transmettre tout plaidoyer de culpabilité dans un délai de 30 jours suivant la signification d’un constat d’infraction et d’en conserver copie.

    VOIR LES DÉTAILS SUR LES DÉLAIS SUSPENDUS

  • Il est important de bien faire assurer les chantiers arrêtés contre tous les risques couverts par votre police d’assurance. De plus, il est important de faire ajuster votre police d’assurance actuelle, plusieurs prévoient des exclusions, entre autres pour les chantiers à l’arrêt plus de 30 jours. Communiquez avec votre courtier d’assurance pour en savoir plus et pour vérifier votre contrat d’assurance.

L’hypothèque légale de la construction à l’ère de la COVID-19 – soyez prudents !

Le 15 mars 2020, la juge en chef du Québec et la ministre de la Justice émettaient l’arrêté 2020-4251 en raison de la déclaration d’urgence sanitaire du 13 mars 2020 découlant de la crise du coronavirus et de la maladie COVID-19.

L’Arrêté stipule entre autres ceci :

a) les délais de prescription extinctive et de déchéance en matière civile sont suspendus jusqu’à l’expiration de la période de la déclaration d’état d’urgence sanitaire prévue par le décret n° 177-2020 du 13 mars 2020;

b) les délais de procédure civile sont suspendus durant cette période, à l’exception des affaires jugées urgentes par les tribunaux.

Les délais de prescription extinctive et de déchéance en matière civile sont donc suspendus, au moment d’écrire ces lignes, jusqu’à l’expiration de la période de la déclaration d’état d’urgence sanitaire.

  • La réponse est non !

    Tout d’abord, au Québec, le droit à l’hypothèque légale de la construction est établi en vertu du Code civil du Québec.

    2726. L’hypothèque légale en faveur des personnes qui ont participé à la construction ou à la rénovation d’un immeuble ne peut grever que cet immeuble. Elle n’est acquise qu’en faveur des architecte, ingénieur, fournisseur de matériaux, ouvrier, entrepreneur ou sous-entrepreneur, à raison des travaux demandés par le propriétaire de l’immeuble, ou à raison des matériaux ou services qu’ils ont fournis ou préparés pour ces travaux. Elle existe sans qu’il soit nécessaire de la publier.
    1991, c. 64, a. 2726.

    2727. L’hypothèque légale en faveur des personnes qui ont participé à la construction ou à la rénovation d’un immeuble subsiste, quoiqu’elle n’ait pas été publiée, pendant les 30 jours qui suivent la fin des travaux.

    Elle est conservée si, avant l’expiration de ce délai, il y a eu inscription d’un avis désignant l’immeuble grevé et indiquant le montant de la créance. Cet avis doit être signifié au propriétaire de l’immeuble.

    Elle s’éteint six mois après la fin des travaux à moins que, pour conserver l’hypothèque, le créancier ne publie une action contre le propriétaire de l’immeuble ou qu’il n’inscrive un préavis d’exercice d’un droit hypothécaire.

    2728. L’hypothèque garantit la plus-value donnée à l’immeuble par les travaux, matériaux ou services fournis ou préparés pour ces travaux; mais, lorsque ceux en faveur de qui elle existe n’ont pas eux-mêmes contracté avec le propriétaire, elle est limitée aux travaux, matériaux ou services qui suivent la dénonciation écrite du contrat au propriétaire. L’ouvrier n’est pas tenu de dénoncer son contrat.

L’obligation de dénoncer son contrat pour ceux qui n’ont pas contracté avec le propriétaire n’est pas suspendue et donc ceux qui n’ont pas contracté avec le propriétaire de l’immeuble inscrit au registre foncier où sont exécutés les travaux doivent dénoncer leur contrat au propriétaire, même dans la situation actuelle.

L’obligation d’inscrire un avis d’inscription d’hypothèque légale dans les 30 jours de la fin des travaux pour conserver l’hypothèque n’est ni un délai de prescription, ni un délai de déchéance, mais plutôt un délai de conservation d’un droit. Il ne s’éteint pas par prescription, mais plutôt par péremption. La suspension des délais de prescription et de déchéance ne s’applique pas aux délais de conservation des droits, et par conséquent :

  • Cette inscription d’avis d’inscription d’hypothèque légale au registre foncier doit quand même être publiée dans les 30 jours de la fin de l’ensemble des travaux prévus au contrat.

Dans le contexte de la situation actuelle, il importe de distinguer les deux situations suivantes : celle où le chantier a été suspendu, et celle où le chantier a été abandonné. En effet, la suspension du chantier peut retarder la fin des travaux alors que l’abandon des travaux équivaut à une fin des travaux. Il sera donc très important en cas d’abandon des travaux, de procéder à l’inscription d’un avis d’inscription d’une hypothèque légale dans les 30 jours à compter de l’abandon des travaux afin de conserver vos créances.