Afin d’y voir clair l’Association de la construction du Québec (ACQ), l’Association des professionnels de la construction et de l’habitation du Québec (APCHQ), la Corporation des propriétaires immobiliers du Québec (CORPIQ) et l’Institut de développement urbain du Québec (IDU) ont commandé une étude à la firme GDA pour évaluer les répercussions de la taxe de vente du Québec (TVQ) sur la construction d’immeubles locatifs.

Pour réaliser son mandat, la firme s’est référée à neuf projets en développement de différentes tailles et localisations.

L’étude démontre que la TVQ a des effets significatifs sur la mise de fonds nécessaire, sur le loyer mensuel exigible (loyer économique) et le taux de rendement interne espéré (TRI).

Synthèse des impacts pour différents scénarios

¹ Pourcentage représentant l’autocotisation par rapport au coût de projet total. À noter que tous les projets de l’échantillon ont été normalisés pour tenir compte de l’exemption complète de la TPS.
² Représente le coût de l’autocotisation dans le loyer économique calculé et amorti sur la durée complète du prêt.  Le loyer économique se définit comme le loyer minimal qui permettrait à un propriétaire de justifier son investissement. Pour un immeuble neuf, ce loyer économique doit couvrir le coût du terrain, les coûts de construction, de production et de distribution ainsi que les profits de promotion. En situation d’équilibre, un tel loyer est égal au coût marginal de production d’un espace locatif.

Extraits du rapport

• Le montant d’autocotisation (TVQ) influence les ménages locataires, entraînant une augmentation des loyers et un déséquilibre entre l’offre et la demande de logements. [..] En effet, une réduction de l’autocotisation a pour conséquence de réduire le loyer économique nécessaire pour rendre le projet rentable, rendant ainsi le loyer plus abordable dans ce contexte.
• Le remboursement complet de la TVQ pourrait avoir un impact positif moyen de 7 % sur les taux de rendement internes projetés pour les projets immobiliers en développement. […] Une fois de plus, cela pourrait transformer un projet non rentable en un projet rentable. Dans cette perspective, le remboursement de la TVQ serait également bénéfique pour relancer la construction d’unités locatives.
• L’autocotisation (TVQ) influe, même de manière indirecte, sur l’accessibilité des loyers.
• Une modification des seuils et des pourcentages de remboursement ayant pour effet une baisse du montant d’autocotisation à débourser pourrait avoir un impact bénéfique sur les mises en chantier d’immeubles multirésidentiels.

Le rapport conclut en mentionnant :

• Nous estimons qu’une révision du remboursement de la TVQ aurait un impact considérable sur la promotion de la construction de nouvelles unités résidentielles au Québec. Cela contribuerait à atténuer les défis actuels liés à l’offre de logements abordables sur le marché tout en maintenant la compétitivité en matière d’investissement au Québec par rapport à l’Ontario.
• La réduction de l’autocotisation, des mises de fonds requises et des paiements hypothécaires pour les promoteurs, qui ont dû faire face à des hausses des coûts de construction, pourrait stimuler la création de logements plus abordables, rétablissant ainsi l’équilibre entre l’offre et la demande sur le marché immobilier.
• Dans l’ensemble, une réforme du calcul de l’autocotisation représenterait une opportunité significative pour le secteur de la construction résidentielle et contribuerait de manière substantielle à améliorer l’accessibilité au logement au Québec.

L’exemption de la TVQ pourrait donc définitivement faire basculer des projets locatifs en développement de « non rentables » à « rentables ». Une telle mesure aurait nécessairement une incidence bénéfique pour stimuler la construction d’unités locatives. Ces impacts s’expliquent notamment par le fait que les constructeurs doivent effectuer, au moment où l’immeuble est achevé, le paiement de la TVQ sur la juste valeur marchande (JVM) de chaque logement (incluant le bâtiment et le terrain), comme s’ils vendaient l’immeuble à eux-mêmes. C’est ce qu’on appelle le principe d’autocotisation.

Selon les modalités actuelles, une portion (maximum de 36 %) de la TVQ peut être remboursée. Toutefois, le seuil maximal donnant droit à un remboursement, actuellement de 225 000 $ par unité (selon la JVM de chaque logement), a été établi en 2011 et n’a jamais été indexé depuis. Ce plafond ne correspond plus du tout à la réalité d’aujourd’hui puisque les coûts de construction sont considérablement plus élevés qu’à l’époque. Si ce seuil avait été indexé selon les facteurs de rajustement des coûts de base des immeubles multirésidentiels, il serait aujourd’hui d’au moins 325 000 $.

Lien vers l’étude de GDA 

Lien vers les demandes budgétaires de l’IDU, de l’ACQ, de l’APCHQ et de la CORPIQ 

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